為進一步增加制定規范性文件的透明度，提高辦文質量，現將市住建局起草的《關于推進物業管理委員會組建運行工作的通知（征求意見稿）》及說明全文公開征求社會各界意見，以便進一步研究、修改后提請市政府審議發布。歡迎有關單位和社會各界人士在2023年2月9日前，以郵寄、傳真或者電子郵件等方式提出寶貴意見建議。
感謝您的參與和支持！
通信地址：常州市龍城大道1280號2號樓B座四樓常州市住建局物業管理處
傳 真：85682100 電 話：85682889
電子郵箱：418166336@qq.com
附件一：《關于推進物業管理委員會組建運行工作的通知》（征求意見稿）
附件二：關于《關于推進物業管理委員會組建運行工作的通知》的起草說明
常州市住房和城鄉建設局
2023年1月10日
附件一
關于推進物業管理委員會組建運行工作的通知
（征求意見稿）
各轄市（區）人民政府、常州經開區管委會：
為進一步加強物業管理委員會建設，根據《常州市住宅物業管理條例》《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）、《關于進一步加強社區建設和管理工作的實施意見》（常辦發〔2022〕14號）、《關于以黨建引領推進業主委員會和物業服務企業建設的指導意見》（常組發〔2019〕33號）等文件精神，現就推進物業管理委員會組建運行工作通知如下：
一、總體要求
為全面提升基層治理水平和物業管理服務水平，解決物業管理區域業主大會召開難、業主委員會組建率低及運行不規范等突出問題，增強物業管理區域業主自治能力，我市行政區域內符合物業管理委員會組建條件的物業管理區域應當設立物業管理委員會。
各地應結合基層治理和老舊小區改造工作要求，積極推動整合物業管理區域并聯合設立物業管理委員會。
二、組建主體
街道辦事處（鎮人民政府）負責組建物業管理委員會，協調處理相關矛盾糾紛，監督物業管理委員會運行管理。
三、組建條件
組建物業管理委員會應當先行按照有關規定劃分明確物業管理區域，一個物業管理區域組建一個物業管理委員會。業主人數較少的散居樓可以不單獨設立物業管理委員會。
物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處（鎮人民政府）負責成立物業管理委員會，代行業主大會、業主委員會的職責：
（一）不具備成立業主大會條件的;
（二）具備成立業主大會條件但因多種原因未成立業主大會，經物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能成立的;
（三）業主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）多次指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。
物業管理委員會任期可參照業主委員會執行。
四、具體職責
物業管理委員會負責組織業主共同決定物業管理事項，接受街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會的指導和監督，接受業主監督。履行下列職責：
（一）組織業主續聘、解聘和通過市公共資源交易中心平臺選聘物業服務人，代表業主與選聘的物業服務人簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務人進行交接;
（二）組織業主擬定物業共有部分、公共收入及公共收益的使用與管理辦法;
（三）組織業主籌集、管理和使用住宅專項維修資金;
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同，督促業主交納物業費;
（五）制定物業管理委員會工作規則，組織業主制定或修改管理規約并監督實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻;
（六）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;
（七）報告物業管理的實施情況、物業管理委員會工作情況和收支情況;
（八）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
（九）配合行政執法部門在物業管理區域內開展的與物業管理有關的執法管理工作;
（十）配合、支持街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督。
五、成員構成
（一）堅持黨建引領物業管理，強化街道、社區黨組織對物業管理委員會的指導監督。物業管理委員會主任、副主任原則上由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的黨員擔任。充分發揮中共黨員、人大代表、政協委員、離退休干部、公職人員、網格員及社區志愿者在社區治理中的帶頭作用，引導和支持其積極參選物業管理委員會成員。對積極參選物業管理委員會的人員造謠中傷、惡意誹謗、誣告陷害的，應當嚴厲查處，涉嫌違法犯罪的，依法追究法律責任。
（二）物業管理委員會總人數一般為9人以上13人以下單數，具體包括街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、公安派出所及建設單位等指派的代表各1名，以及已交付物業的業主成員若干名，業主成員的人數不得少于百分之六十。規模小且戶數少的住宅小區，可適當降低物業管理委員會成員人數。
分期建設的物業項目，在組建物業管理委員會時應當為后續交付物業的業主預留一定數量的業主成員增補名額。
建設單位不派員參加的，不影響物業管理委員會成立。
（三）業主成員人選應當符合規定或約定的參選業主委員會成員條件。業主有下列情形之一的，不得作為業主成員人選：
1.本人及其近親屬與其所在物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;
2.有損壞房屋承重結構、違法建設或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業行為的;
3.未按照規定交納物業費、汽車停放費和住宅專項維修資金等相關費用且未及時改正的;
4.違反房屋出租有關人均面積、使用功能、消防安全管理等規定的;
5.在物業管理區域內牟取不正當利益，或者利用職務之便在物業管理活動中牟取不正當利益的;
6.違反臨時管理規約、管理規約、物業管理委員會工作規則且未改正的;
7.在公安等社會管理部門有犯罪或嚴重違法違規記錄的;
8.涉黑涉惡被有關部門處理的;
9.個人社會信用有嚴重不良影響的;
10.法律法規規定的其他不宜擔任物業管理委員會成員的情形。
六、組建程序
（一）符合組建條件的，街道辦事處（鎮人民政府）就物業管理區域擬組建物業管理委員會事項進行公告。公告應當明確物業管理委員會成員的人選要求、推薦方式等。公告應當在物業管理區域顯著位置和市物業管理公共服務平臺公示7日。
（二）物業管理委員會業主成員人選可通過社區居（村）民委員會推薦、業主自薦產生。
公示截止日后7日內，街道辦事處（鎮人民政府）組織社區居（村）民委員會根據人選推薦、自薦情況，確定物業管理委員會成員名單、物業管理委員會工作規則，組織業主制定管理規約。
物業管理委員會主任由業主或社區居（村）民委員會代表擔任。物業管理委員會主任由非業主成員擔任的，應當在業主成員中明確1名副主任協助主任工作。
（三）街道辦事處（鎮人民政府）應當將物業管理委員會成員名單及其職業、是否業主、政治面貌等基本情況、管理規約及物業管理委員會工作規則在物業管理區域顯著位置和市物業管理公共服務平臺公示7日。公示期內如有異議，應向街道辦事處（鎮人民政府）提出，街道辦事處（鎮人民政府）負責協調處理。
（四）物業管理委員會于成立之日起30日內向轄市（區）物業管理主管部門備案。物業管理委員會憑備案證書申請刻制物業管理委員會印章；代管業主大會的銀行賬戶，未開立業主大會銀行賬號的，可以開立物業管理委員會銀行賬戶。
備案事項發生變更的，物業管理委員會應當自變更之日起15日內書面報告轄市（區）物業管理主管部門，并在物業管理區域顯著位置和市物業管理公共服務平臺公示7日。
七、運行管理
（一）物業管理委員會會議由主任或其委托的副主任組織召開;三分之一以上成員提出召開會議的，主任應當組織召開會議。會議應當有過半數成員出席，且不得委托他人參加會議。物業管理委員會作出的決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認，自作出決定之日起3日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域顯著位置和市物業管理公共服務平臺公示7日。
需要業主共同決定的事項，物業管理委員會應告知街道辦事處（鎮人民政府），依法依規征求全體業主意見，形成業主共同決定，并在物業管理區域顯著位置和市物業管理公共服務平臺公示15日。
（二）物業管理委員會成員有下列情形之一的，街道辦事處（鎮人民政府）可免去其相應職務，并由指派單位重新指派或按照本通知規定程序重新確定：
1.單位指派代表已經離職，或不遵守法律法規，或未正當履行職責，或侵犯業主共同利益的;
2.業主成員不再符合規定或約定的參選業主委員會成員的條件，或存在本通知規定的不宜擔任情形的;
3.業主成員有《常州市住宅物業管理條例》第十六條規定的可終止資格情形和第十七條規定的業主委員會成員資格自行終止情形的。
（三）物業管理委員會應當在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下，依據有關法律法規制定工作規則并開展工作。
轄市（區）物業管理主管部門對物業管理委員會作出的違反法律法規的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
運行期間，物業管理委員會成員出現空缺時可以增補，不足半數時應當重新組建。物業管理委員會自新一屆物業管理委員會（業主委員會）產生之日起停止履行職責，并應當在七日內向新一屆物業管理委員會（業主委員會）移交相關資料和財物，移交后自動解散。由物業管理委員會管理公共收入、公共收益的，交接前，新一屆物業管理委員會（業主委員會）應當委托專業機構進行審計，并將審計結果在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。
七、監督管理
市物業管理主管部門負責建立健全物業管理委員會指導、監督、考核制度，組織評優評先活動。轄市（區）物業管理主管部門負責指導轄區內物業管理委員會的組建和運行，并對物業管理委員會成員開展培訓。
街道辦事處（鎮人民政府）負責轄區內物業管理委員會的組建運行工作，指導監督物業管理委員會依法履行職責；社區居（村）民委員會協助街道辦事處（鎮人民政府）做好相關工作。
八、其他事項
本市行政區域范圍內住宅小區物業管理委員會的組建、運行和監督管理工作適用本通知。其他物業項目參照執行。
本通知自2023年 月 日起施行?！冻Ｖ菔惺袇^住宅小區物業管理委員會成立操作規程（試行）》（常房發〔2014〕42號）同時廢止。
附件：1.關于組建物業管理委員會的公告
2.物業管理委員會街道辦事處（鎮人民政府）代表推薦表
3.物業管理委員會居（村）民委員會代表推薦表
4.物業管理委員會成員人選業主自薦表
5.物業管理委員會成員書面承諾書
6.物業管理委員會組建情況公示
7.物業管理委員會備案表
附件1
關于***（物業管理區域）組建物業管理委員會的公告
依照《常州市住宅物業管理條例》（以下簡稱《條例》）相關規定，***街道辦事處（鎮人民政府）擬在***物業管理區域組建物業管理委員會，現將具體事宜公告如下：
一、物業管理委員會組成
物業管理委員會擬由街道辦事處（鎮人民政府）、居民委員會、派出所及建設單位等**人（9人以上單數）組成。物業管理委員會主任由社區居（村）民委員會代表或業主擔任，主任由非業主成員擔任的，應當在業主成員中明確1名副主任協助主任工作。
二、任職條件
（一）具有完全民事行為能力;
（二）遵守法律、法規，熱心公益事業，責任心強，具有一定的組織能力和文化水平，具備必要的工作時間;
（三）未被列為失信被執行人;
（四）依法交存物業專項維修資金，無惡意拖欠物業費的行為;
（五）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域服務的物業服務企業任職;
（六）未有《條例》規定的物業使用和維護禁止性規定的行為;
（七）未有法律、法規和相關文件規定的其他不宜擔任物業管理委員會成員的情形。
鼓勵和支持中共黨員、人大代表、政協委員、離退休干部、公職人員、網格員及社區志愿者積極參選物業管理委員會成員。
三、成員產生程序
（一）人選推薦
1.居（村）民委員會推薦;
2.業主自薦。
（二）資格審核
街道辦事處（鎮人民政府）組織居（村）民委員會對人選進行資格審核后確定名單。
（三）成員名單公示
在物業管理區域內顯著位置對物業管理委員會成員名單進行公示，公示期為**日。
四、工作職責
物業管理委員會依照《條例》相關規定，代行業主大會、業主委員會的職責，組織業主共同決定物業管理事項。（具體職責可結合實際按規定確定。）
五、報名方式
（一）報名材料
自薦業主和其他同意業主需提供本人身份證明、房屋產權證明原件及復印件，并認真填寫業主自薦表。
（二）報名時間
**年**月**日至**月**日上午 時 分至 時 分、下午 時 分至 時 分。
（三）報名地點及聯系人
***居（村）民委員會
具體地址：***
聯系人：***；電話：***。
***街道辦事處（鎮人民政府）（蓋章）
**年**月**日
附件2
附件3
附件4
附件5
***（物業管理區域）物業管理委員會成員書面承諾書
本人依法當選為物業管理委員會成員，本人鄭重承諾在履職期間嚴格遵守以下內容：
一、遵守《常州市住宅物業管理條例》等相關規定以及本物業管理區域《業主大會議事規則》《管理規約》等約定，模范履行業主義務。
二、公正廉潔、忠于職守，嚴格遵守物業管理委員會相關規章制度，保證合理的物業管理委員會工作時間，積極、及時、全面地履行好物業管理委員會成員的工作職責。
三、充分尊重和落實好物業管理委員會的集體決定，少數服從多數，在社區黨組織和物業管理委員會黨組織領導下步調一致地開展工作；言行一致，不發表不實、不當、不良言論。
四、堅決維護全體業主的公共利益，不利用物業管理委員會成員的身份謀取私利，自覺接受全體業主的監督，主動接受街道辦事處（鎮人民政府）、社區黨組織和居（村）民委員會的指導和監督，按規定向居（村）民委員會定期報告。
五、如有違反相關法律、法規和制度規定及上述承諾，主動提出辭去物業管理委員會工作。
承諾人姓名： 身份證號碼： 職業：
承諾日期：
附件6
***（物業管理區域）物業管理委員會組建情況公示
***物業管理區域全體業主、物業使用人：
依據《常州市住宅物業管理條例》相關規定，***市***轄市（區）***街道辦事處（鎮人民政府）決定在***物業管理區域組建物業管理委員會。***物業管理區域物業管理委員會依法履行相關職責，組織業主共同決定物業管理事項。
***物業管理區域物業管理委員會成員**名，其中主任為居（村）民委員會代表/業主***，副主任為居（村）民委員會代表/業主***?，F將***物業管理區域物業管理委員會組成人員情況公示如下：
|
職務
|
姓名
|
性別
|
年齡
|
政治面貌
|
職業
|
手機號
|
產生方式
|
|
主任
|
|
|
|
|
|
|
|
|
副主任
|
|
|
|
|
|
|
|
|
成員
|
|
|
|
|
|
|
|
|
成員
|
|
|
|
|
|
|
|
|
成員
|
|
|
|
|
|
|
|
|
成員
|
|
|
|
|
|
|
|
|
成員
|
|
|
|
|
|
|
|
|
成員
|
|
|
|
|
|
|
|
|
成員
|
|
|
|
|
|
|
|
|
成員
|
|
|
|
|
|
|
|
|
成員
|
|
|
|
|
|
|
|
|
成員
|
|
|
|
|
|
|
|
|
成員
|
|
|
|
|
|
|
|
（產生方式指居（村）民委員會推薦或者業主自薦。）
公示期自**年**月**日至**年**月**日止（不少于7日），業主如對上述物業管理委員會成員有異議，請在公示期內以書面形式提交至***街道辦事處（鎮人民政府），地址***。
***街道辦事處（鎮人民政府）（蓋章）
**年**月**日
附件7
附件二
關于《關于推進物業管理委員會組建運行工作的通知》的起草說明
為貫徹落實《常州市住宅物業管理條例》（以下簡稱《條例》）、《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）、《關于進一步加強社區建設和管理工作的實施意見》（常辦發〔2022〕14號）、《關于以黨建引領推進業主委員會和物業服務企業建設的指導意見》（常組發〔2019〕33號）等文件精神，進一步加強物業管理委員會建設，市住建局牽頭組織起草了《關于推進物業管理委員會組建運行工作的通知》（以下簡稱《通知》）?，F將有關情況說明如下：
一、起草背景
目前，我市共有1624個住宅小區，成立業主委員會238個。實踐中，普遍存在業主自治意識弱、業主大會和業主委員會成立指導難、流程長、矛盾多等問題。業主大會和業主委員會法律主體地位尚不明確，不具備民事主體資格，法律責任缺失，信用約束難以實現。
物業管理委員會制度是《條例》根據建筑物區分所有權創設的一項重大物業管理制度，旨在通過加強物業管理委員會建設，組織業主共同決定物業管理事項，在制度上填補業主組織的缺失，形成對業主委員會的有效補位。同時物業管理委員會組建后，將在推動成立業主委員會、組織業主共同決定方面發揮重要作用。物業管理委員會到底怎么組建、如何確定人選、怎樣運行等都需要進一步細化。
二、起草依據
1.《江蘇省物業管理條例》2021修正三（蘇人?！?012〕122號）;
2.《常州市住宅物業管理條例》2021修正（蘇人發〔2019〕8號）;
3.《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）;
4.《關于以黨建引領推進業主委員會和物業服務企業建設的指導意見》（常組發〔2019〕33號）；
5.《市委辦公室市政府辦公室印發關于進一步加強社區建設和管理工作的實施意見的通知》（常辦發〔2022〕14號）。
三、起草過程
市住建局十分重視《通知》起草工作，明確了起草工作的分管領導和責任處室，認真研究學習相關法律法規文件和其他城市政策措施，結合我市實際，開展了一系列工作，起草共分三個階段：
（一）調研起草階段。對各轄市（區）和常州經開區物業管理委員會組建運行工作進行了深入調研，學習了黑龍江省、陜西省、北京市、杭州市相關文件，在廣泛調查、深入研究的基礎上，完成了《通知》初稿。
（二）征求意見階段。2022年4月、5月、11月，市住建局多次召集各轄市區物業管理主管部門討論《通知》、征求意見，向各轄市（區）人民政府、常州經開區管委會書面征求意見。
（三）修改完善階段。共收到各轄市（區）人民政府、常州經開區管委會和相關部門提出的意見建議共22條，市住建局進行了統一匯總、逐一分析、認真研究、采納吸收，在此基礎上進一步完善了《通知》。
四、主要內容
《通知》由總體要求、組建主體、組建條件、具體職責、成員構成、組建程序、運行管理、監督管理和其他事項共八部分內容組成，貫穿了物業管理委員會組建、運行、監管的全過程，主要內容如下：
（一）明確成立條件
《通知》進一步重申了《條例》規定，在不具備成立業主大會條件、具備成立業主大會條件但因多種原因未成立業主大會等三種情形下，街道辦事處（鎮人民政府）負責成立物業管理委員會，代行業主大會、業主委員會的職責。
（二）堅持黨建引領
堅持黨建引領物業管理，強化街道、社區黨組織對物業管理委員會的指導監督。充分發揮中共黨員、人大代表、政協委員、離退休干部、公職人員、網格員及社區志愿者在社區治理中的帶頭作用，引導和支持其積極參選物業管理委員會成員。
（三）嚴格人選資格
對物業管理委員會的組成人數、人員結構、主任及副主任的確定、各單位指派人員的要求等做了明確規定，進一步提出了不宜擔任業主代表的十種負面情形，有利于物業管理委員會的順利組建。
（四）簡化組建程序
簡化了物業管理委員會的組建程序，街道辦事處（鎮人民政府）只需“發布組建公告、推薦人選、確定人選并公示、備案刻章開戶”四個環節，即可完成物業管理委員會的組建。
（五）規范運行制度
明確了物業管理委員會會議召集制度，強調了需要業主共同決定的事項，物業管理委員會應告知街道辦事處（鎮人民政府），征求全體業主意見并按規定公示。
（六）強化監督管理
明確了撤銷物業管理委員會成員資格的情形，轄市（區）物業管理主管部門對物業管理委員會作出的違反法律法規的決定，責令限期改正或者撤銷其決定。對運行期間物業管理委員會的成員增補、解散、移交、審計等方面做了明確規定，確保物業管理委員會規范履職。
（七）明確部門職責
在“監督管理”部分對市物業管理主管部門，轄市（區）物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）和社區居（村）民委員會的工作職責做了明確規定，確保各司其職、分工合作。
掃一掃在手機打開當前頁  |
