為加強公眾參與行政規范性文件制定工作，提高行政規范性文件制定質量，現將《關于推進物業管理委員會組建運行工作的實施意見（征求意見稿）》全文公布，向社會各界廣泛征求意見，以便進一步研究、修改后提請市政府審議。您可在2023年4月17日之前將自己的意見或建議以郵寄、傳真或電子郵件方式提交。感謝支持！

通信地址：常州市龍城大道1280號1號樓A座五樓常州市司法局備案審查處

電話：0519—85683398， 傳真：85681627

電子郵箱：zqyjfk@163.com。

附件1：關于推進物業管理委員會組建運行工作的實施意見（征求意見稿）

附件2：關于《關于推進物業管理委員會組建運行工作的實施意見》的起草說明

常州市司法局

2023年4月7日

附件1

關于推進物業管理委員會組建運行工作的實施意見

（征求意見稿）

為提升基層治理水平和物業管理服務水平，進一步加強物業管理委員會建設，增強物業管理區域業主自治能力，根據《江蘇省物業管理條例》《常州市住宅物業管理條例》《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）等有關規定，結合我市實際，制定本實施意見。

一、總體要求

我市符合物業管理委員會組建條件的物業管理區域，物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）應當按照《常州市住宅物業管理條例》的規定組建物業管理委員會。

二、監督管理

市物業管理主管部門負責建立健全物業管理委員會指導、監督制度，指導監督轄市（區）物業管理主管部門開展物業管理委員會的組建、運行工作。

轄市（區）物業管理主管部門負責指導監督轄區內物業管理委員會的組建和運行，并就物業管理委員會的組建、運行工作開展培訓。

街道辦事處（鎮人民政府）負責組建物業管理委員會，協調處理組建過程中的矛盾糾紛。

社區居（村）民委員會協助街道辦事處（鎮人民政府）做好物業管理相關工作。

三、組建條件

組建物業管理委員會應當按照有關規定先行劃定物業管理區域，一個物業管理區域組建一個物業管理委員會。

未劃定物業管理區域的分散居住區（樓）可以結合基層治理和老舊小區改造等，推動整合物業管理區域并設立物業管理委員會。

物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處（鎮人民政府）應當按照《常州市住宅物業管理條例》規定組建物業管理委員會，代行業主大會、業主委員會的職責：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但因多種原因未成立業主大會，經物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）指導后仍不能成立的；

（三）業主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）多次指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

四、具體職責

物業管理委員會依法履行下列職責：

（一）組織業主制定物業管理委員會工作規則，明確任期、經費補貼和換屆等事宜；

（二）組織業主制定和修改管理規約并監督實施；

（三）組織業主決定物業服務內容、服務標準和物業服務收費方案，選聘、續聘和解聘物業服務人；

（四）根據業主共同決定，代表業主與選聘的物業服務人簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務人進行交接，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；

（五）組織業主共同決定使用公共收益，監督管理公共收入、公共收益及其使用；

（六）組織業主共同決定住宅專項維修資金的籌集和使用，并對籌集使用情況進行監督；

（七）組織業主共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施或改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（八）向業主大會或全體業主報告物業管理的實施情況、物業管理委員會收支情況和工作情況；

（九）組織編制物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的年度計劃和方案，提請業主大會或全體業主審議；

（十）及時聽取并了解業主、物業使用人的意見和建議，接受并及時處理業主和物業使用人的咨詢、投訴，督促業主按照規定或者約定交納物業費等相關費用；

（十一）協調處理物業管理活動中產生的糾紛；

（十二）制作和保管會議記錄、業主共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

（十三）配合行政執法部門在物業管理區域內開展的與物業管理有關的行政執法工作；

（十四）配合、支持街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督；

（十五）法律法規、業主大會或者業主共同決定賦予的其他職責。

需要業主共同決定的事項，物業管理委員會應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導監督下，依法征求全體業主意見，形成業主共同決定，并將共同決定在物業管理區域內顯著位置和市物業管理公共服務平臺公示十五日。

五、成員構成

（一）堅持黨建引領物業管理，強化街道、社區黨組織對物業管理委員會的指導監督。物業管理委員會主任、副主任原則上由熱心公益、責任心強、具有一定組織能力的黨員擔任。充分發揮中共黨員、人大代表、政協委員、離退休干部、公職人員、網格員及社區志愿者在社區治理中的帶頭作用，引導和支持其積極參選物業管理委員會成員。

（二）物業管理委員會總人數一般為九人以上十三人以下單數，具體包括業主成員、街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、社區服務機構、公安派出所及建設單位等指派的成員，業主成員的人數不得少于百分之六十。

（三）物業管理委員會主任由業主或社區居（村）民委員會代表擔任。社區居（村）民委員會代表可兼任多個物業管理委員會主任。物業管理委員會主任由非業主成員擔任的，應當在業主成員中明確1名副主任，承擔日常事務。

（四）業主成員應當符合法律法規規定或業主共同約定的條件。

業主有下列情形之一的，不得作為業主成員：

1．本人及其近親屬與其所在物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的；

2．有損壞房屋承重結構、違法建設或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業行為的；

3．未按照規定交納物業費、汽車停放費和住宅專項維修資金等相關費用且未及時改正的；

4．違反房屋出租有關人均面積、使用功能、消防安全管理等規定的；

5．在物業管理區域內牟取不正當利益，或者利用職務之便在物業管理活動中牟取不正當利益的；

6．違反臨時管理規約、管理規約、物業管理委員會工作規則且未改正的；

7．法律法規規定的其他不宜擔任物業管理委員會成員的情形。

六、組建程序

（一）符合組建條件的，街道辦事處（鎮人民政府）就物業管理區域擬組建物業管理委員會事項進行公告。公告應當明確物業管理委員會成員構成、業主成員的資格要求、推薦方式、推薦期限等。公告應當在物業管理區域內顯著位置和市物業管理公共服務平臺公示七日。

（二）街道辦事處（鎮人民政府）應當通知社區居（村）民委員會、社區服務機構、公安派出所、建設單位派員參加。

（三）物業管理委員會業主成員人選可通過社區居（村）民委員會推薦、業主自薦產生。街道辦事處（鎮人民政府）組織社區居（村）民委員會對人選進行資格審查，并通過聽取業主意見、定向征詢等方式，確定物業管理委員會業主成員。

（四）物業管理委員會成員名單確定后，街道辦事處（鎮人民政府）應當將成員名單及其職業、是否業主、政治面貌等基本情況在物業管理區域內顯著位置和市物業管理公共服務平臺公示七日。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鎮人民政府）或者轄市（區）物業管理主管部門協調處理。

（五）物業管理委員會于成立之日起三十日內向轄市（區）物業管理主管部門備案。物業管理委員會憑備案證書申請刻制物業管理委員會印章；未開立業主大會銀行賬戶的，可以開立物業管理委員會銀行賬戶。

備案事項發生變更的，物業管理委員會應當自變更之日起十五日內書面報告轄市（區）物業管理主管部門，并在物業管理區域內顯著位置和市物業管理公共服務平臺公示七日。

七、運行管理

（一）物業管理委員會會議由主任或其委托的副主任組織召開。三分之一以上成員提出召開會議的，主任應當組織召開會議。會議應當有過半數成員出席，且不得委托他人參加會議。

物業管理委員會作出的決定應當經全體成員過半數簽名同意后通過，決定文書加蓋物業管理委員會印章。自作出決定之日起3日內，物業管理委員會應當將決定文書在物業管理區域內顯著位置和市物業管理公共服務平臺公示七日。

（二）物業管理委員會成員有下列情形之一的，街道辦事處（鎮人民政府）可以終止其成員資格，并由指派單位重新指派或按照本實施意見規定程序重新確定：

1．單位指派成員已經離職，或未正當履行職責，或侵犯業主共同利益的；

2．業主成員不再符合法律法規規定或業主共同約定的條件；

3．業主成員有《常州市住宅物業管理條例》第十六條規定的可終止資格情形或第十七條規定的業主委員會成員資格終止情形的。

（三）運行期間，物業管理委員會成員出現空缺時應當按照程序補足，不足半數時應當重新組建。物業管理委員會應當向新一屆物業管理委員會移交相關資料和財物，移交后自動解散。由物業管理委員會管理公共收入、公共收益的，交接前，新一屆物業管理委員會應當委托專業機構進行審計，并將審計結果在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。

（四）轄市（區）物業管理主管部門對物業管理委員會作出的違反法律法規的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

八、其他事項

對參選物業管理委員會的人員侮辱誹謗、誣告陷害的，依法追究法律責任。

本實施意見自公布之日起施行，有效期至  年  月  日。

附件2

關于《關于推進物業管理委員會組建運行工作的實施意見》的起草說明

為貫徹落實《江蘇省物業管理條例》《常州市住宅物業管理條例》（以下簡稱《市條例》）、《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）等有關規定，進一步加強物業管理委員會建設，市住建局起草了《關于推進物業管理委員會組建運行工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）?，F將有關情況說明如下：

一、起草背景

2019年，《市條例》根據建筑物區分所有權創設物業管理委員會這一重大物業管理制度，旨在通過加強物業管理委員會建設，組織業主共同決定物業管理事項，在制度上填補業主組織的缺失，形成對業主委員會的有效補位。2020年，《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）提出“暫不具備設立業主大會條件的，探索組建由社區居民委員會、業主代表等參加的物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作?！苯M建物業管理委員會，將在推動成立業主委員會、組織業主共同決定方面發揮重要作用。物業管理委員會到底怎么組建、如何確定人選、怎樣運行等都需要進一步細化。

二、起草依據

1．《江蘇省物業管理條例》；

2．《常州市住宅物業管理條例》；

3．《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）。

三、主要內容

《實施意見》由總體要求、監督管理、組建條件、具體職責、成員構成、組建程序、運行管理和其他事項共八部分內容組成，貫穿了物業管理委員會組建、運行、監管的全過程，主要內容如下：

（一）細化部門職責

對市物業管理主管部門、轄市（區）物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）和社區居（村）民委員會的工作職責做了明確規定，確保各司其職、分工合作。

（二）明確成立條件

進一步重申了《市條例》規定，在不具備成立業主大會條件、具備成立業主大會條件但因多種原因未成立業主大會等情形下，街道辦事處（鎮人民政府）應當按照《市條例》規定組建物業管理委員會，代行業主大會、業主委員會的職責。

（三）堅持黨建引領

堅持黨建引領物業管理，強化街道、社區黨組織對物業管理委員會的指導監督。充分發揮中共黨員、人大代表、政協委員、離退休干部、公職人員、網格員及社區志愿者在社區治理中的帶頭作用，引導和支持其積極參選物業管理委員會成員。

（四）嚴格人選資格

對物業管理委員會的組成人數、人員結構、主任及副主任的確定、各單位指派人員的要求等做了明確規定，進一步提出了不宜擔任業主成員的七種負面情形，有利于物業管理委員會的順利組建。

（五）簡化組建程序

簡化了物業管理委員會的組建程序，街道辦事處（鎮人民政府）只需“發布組建公告、推薦人選、確定人選并公示、備案刻章開戶”四個環節，即可完成物業管理委員會的組建。

（六）規范運行制度

明確了物業管理委員會會議召集制度，強調了需要業主共同決定的事項，物業管理委員會應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導監督下，依法征求全體業主意見，形成業主共同決定并按規定公示。

（七）強化監督管理

明確了撤銷物業管理委員會成員資格的情形，轄市（區）物業管理主管部門對物業管理委員會作出的違反法律法規的決定，責令限期改正或者撤銷其決定。對運行期間物業管理委員會的成員增補、解散、移交、審計等方面做了明確規定，確保物業管理委員會規范履職。

掃一掃在手機打開當前頁